Результаты анализа рынка жилой недвижимости г. Омска (11.2014 г.)
Для представления аналитической информации произведена обработка данных, представленных ведущими специализированными изданиями и интернет-порталами Омского региона. В ноябре после чистки от дублей и повторов на рынке города Омска отмечено 17 775 оферт о продаже квартир в многоквартирных жилых домах. При этом первичный рынок по итогам ноября 2014 года показал объем в 4 279 оферт, а вторичный рынок достиг уровня в 13 796 шт.
На Диаграмме 1 представлены объемы предлагаемых на продажу квартир первичного и вторичного рынка в разрезе округов города Омска. Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в активно застраиваемой в последние годы левобережной части города Омска - Кировском АО – 1 527 шт. (35,7% всего рынка), 25,2% квартир в новостройках, предлагаемых к продаже в г.Омске, сосредоточено в Центральном АО. В Советском округе – 20,7% всех квартир первичного рынка. Ленинский и Октябрьский округа представлены соответственно 9,2% и 9,3%.
Диаграмма 1. Структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений (кол-во оферт, шт.)
На вторичном рынке лидером по количеству представленных уникальных оферт традиционно стал Центральный округ – 3 607 шт. (26,7 % рынка). Догоняет его по количеству предложений Кировский округ - 24,1% рынка. Доля Советского АО на рынке составляет 21,5%. Сопоставимые доли вторичного рынка представлены в Ленинском и Октябрьском АО (13,9% и 13,8% соответственно) из общего объема рынка, представленных в городе Омске квартир.
Сравнительная динамика средневзвешенных удельных цен предложения на первичном и вторичном рынках в текущем году отражена на графике 1.
График 1. Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска (руб./кв. м )
На первичном рынке в ноябре отмечено увеличение средневзвешенной цены 1 кв.м в целом по г.Омску – плюс 137 руб./кв.м, что в большей степени связано с подготовкой к сдачи большого количества объектов в преддверии окончания года, нежели с повышением общей тенденции рынка. На вторичном рынке наоборот, снижение стоимости 1 кв.м.- на 91 руб./кв.м (0,2% от стоимости), что ниже погрешности вычислений. При этом квадратный метр квартир первичного рынка по итогам ноября отмечен на уровне 42 224 рублей, а вторичного рынка – до 48 403 рублей за 1 кв.м.
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
График 2. Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м )
На первичном рынке в трех из пяти округов отмечено повышение стоимости 1 кв.м. В Октябрьском округе прирост составил 596 руб./кв.м, что является лидирующим показателем по итогам ноября. Следом за ним на 221 руб./кв.м подорожал 1 кв.м. в Центральном округе, на 114 руб./кв.м. увеличилась средняя цена «квадрата» в Ленинском АО. В Кировском и Советском АО отмечено снижение стоимости. Наибольшее – в КАО – минус 365 руб./кв.м, в Советском снижение составило 109 руб./кв.м за месяц.
Самым дорогим на рынке первичного жилья, как и на рынке вторичного, по итогам октября остается Центральный АО. Цена 1 кв.м. дошла до отметки 45 634 рубля. В Октябрьском АО по итогам ноября 2014 года установилась средняя цена по округу чуть выше среднегородской – 43 307 руб./кв.м. В Кировском, Ленинском, Советском округах средняя цена 1 кв.м. находится примерно на одном уровне – 40 600 руб./кв.м, 40 364 руб./кв.м, 41 021 руб./кв.м соответственно.
Диаграмма 3. Структура первичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием удельной средневзвешенной цены, ноябрь 2014 г.
38,6% первичного рынка представлено однокомнатными квартирами, причем этот показатель остается на одном уровне уже достаточно долго. Стоимость 1 кв.м. таких квартир выше, чем у квартир большей комнатности и площади (43 940 руб./кв.м), Чуть больше представлено двухкомнатных квартир – 38,9% всего рынка. Почти четверть рынка (21,9%) занимают трехкомнатные квартиры, а многокомнатных (более трех комнат) квартир всего 0,6%. При этом, однокомнатные квартиры пользуются наибольшим спросом у покупателей, обладают наименьшей полной ценой и являются наиболее ликвидными на рынке.
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
На Графике 3 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города:
График 3. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м)
По итогам октября на вторичном рынке в целом по городу отмечено понижение средней цены 1 кв.м на 91 руб./кв.м. При этом в одном из пяти округов отмечено повышение стоимости – в Центральном округе «квадрат подорожал» на 46 руб./кв.м. В остальных округах тенденция отрицательная, однако, ниже уровня погрешности. В Октябрьском АО средняя цена 1 кв.м. уменьшилась на 86 руб./кв.м, в Ленинском АО – минус 110 руб./кв.м, в Кировском АО – минус 155 руб./кв.м, в Советском АО – минус 199 руб./кв.м.
При этом самым «дорогим» округом на вторичном, как и на первичном рынке стал Центральный со стоимостью 1 кв.м в среднем по округу в 53 753 руб., что выше среднегородской цены 1 кв.м. более чем на пять тысяч рублей. С существенным отрывом от него на втором месте Кировский округ – 47 480 руб./кв.м. Чуть ниже средняя стоимость «квадрата» в Ленинском округе – 45 837 руб./кв.м. В Советском АО 1 кв.м в среднем стоит 45 493 руб./кв.м, а самое «дешевое» жилье в перерасчете на 1 кв.м предлагается в Октябрьском округе – 44 703 руб./кв.м
Диаграмма 6. Структура вторичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием удельной средневзвешенной цены, ноябрь 2014 г
Доля многокомнатных квартир на вторичном рынке существенно выше, чем на первичном – 5,4%. Однако, зачастую площадь представленных квартир четырех и более комнат, особенно в классах «эконом» и «комфорт», существенно ниже, чем у квартир на первичном рынке.
Одно-, двух- и трехкомнатных квартир примерно сопоставимое количество представлено на рынке– 28,1%, 34,8%, 31,7% соответственно. Самые «дорогие» традиционно в перерасчете за 1 кв.м - однокомнатные квартиры. На удельную стоимость трех- и большей комнатности квартир влияет существенное количество квартир класса «бизнес» и «элита», где высокий уровень отделки повышает цену «квадрата».
Репин Максим Александрович
