«Мое» и «наше» в браке

Вступление в брак – серьезное событие, кардинально меняющее жизнь человека. Сфера недвижимости, конечно, не является исключением. Квартиры, дачи, гаражи и прочие объекты, еще вчера бывшие исключительно «моими» (т.е. принадлежащими одному человеку индивидуально), вдруг становятся «нашими». В нюансах данного вопроса постарался разобраться «Соб.ру»

Разговоры с экспертами и изучение соответствующих законов дали следующую картину. Возможны три варианта:

- недвижимость находится в единоличной собственности одного из супругов, и он индивидуально ею и распоряжается. Для краткости и удобства будем называть такую ситуацию «моя» квартира;

- недвижимость находится в чье-то единоличной собственности, но распорядиться можно только с письменного (и нотариально заверенного) согласия другого супруга. То есть формально это «моя» квартира (так записано в правоустанавливающих документах), а по сути – «наша»;

- недвижимость в совместной собственности супругов. То есть она «наша» и по документам, и по сути. Тут возможны нюансы: квартира либо в долевой собственности (доли каждого из супругов определены), либо в совместной (владеют также оба супруга, но без определения долей), но реально это мало что меняет. Все равно без недвусмысленно выраженного согласия другой стороны что-то сделать с недвижимостью невозможно.

Теперь разберемся, когда в какую категорию имущество попадает. Однозначно «моим» является все то, что приобретено до вступления в брак. Решающим параметром тут окажется дата государственной регистрации права собственности: если она хоть на день раньше даты заключения брака, недвижимость безоговорочно принадлежит одному из супругов. Также «моим» окажется то, что было уже в браке подарено одному из супругов лично, или получено им по наследству.

А вот с тем, что было куплено (самый, вероятно, частый способ получения недвижимости), ситуация принципиально иная. Законодательство исходит из того, что использованные для приобретения деньги сами являются совместно нажитым имуществом – следовательно, все, за что ими заплачено, автоматически становится совместной собственностью. «В соответствии со ст. 34 Семейного Кодекса РФ, общим имуществом супругов становятся вещи, включая недвижимость, приобретенные за счет общих доходов супругов, независимо от того, на имя кого из супругов это имущество приобретено, либо кем из супругов были внесены эти средства, - разъясняет Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – При этом право на общее имущество принадлежит также тому супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода».

Таким образом, если квартира куплена на обоих – она окажется «нашей» (третий вариант из предыдущей главы). Если покупатель – кто-то один, то выходит вариант номер два (формально «моя», а по факту «наша»).

Может показаться, что уже названные варианты «наша» и «формально моя, а по факту наша» ничем между собой не отличаются – все равно без нотариально заверенного согласия другого супруга квартиру на продашь. На самом деле, отличия есть, и довольно существенные – просто они из числа, что называется, «спящих» - могут потом проявиться, а могут и нет…

Например, супруги решат развестись. В случае, если квартира по бумагам принадлежит кому-то одному, достаточно будет составить соглашение о разделе имущества – и каждый потом без проблем сможет распоряжаться своей недвижимостью. Если же в свидетельстве о собственности значатся оба, то продавать также придется обоим – и то обстоятельство, что люди уже перестали быть супругами, роли не сыграет.

Аналогично с наследованием (люди вообще смертны, и этот фактор надо обязательно учитывать при решении имущественных вопросов). Квартира куплена в браке на имя одного из супругов, потом второй умирает – квартира становится полностью и безоговорочно собственностью первого. Если же объект так или иначе был «впополамах», то доля умершего превращается в наследуемое имущество. Переживший супруг – он, конечно, наследник первой очереди, но могут быть и другие такие же наследники: дети (в том числе и от других браков), родители…

Если квартира покупается в ипотеку, описанную выше картину это принципиально не меняет: имущество все равно считается приобретенным в браке и поэтому совместным. «Кредит может быть оформлен как на обоих супругов (созаемщики), так и на одного из них, - говорит Максим Радченко, заместитель гендиректора по развитию Инвестиционно-строительной компании «Ареал». – Право собственности оформляется или на одного из супругов, или на обоих. Однако при разводе все обязательства будут делиться поровну».

Однако возможности сделать квартиру личным имуществом одного из супругов все-таки существуют. Рассмотрим для начала различные хитрые «схемы», на которые так изобретателен наш народ. Сводятся они к оформлению недвижимости не на себя, а на некоего доверенного человека. Чаще всего в такой роли выступает кто-то из родителей. Вариант хорош, но не без недостатков. Во-первых, когда такое «доверенное лицо» умрет, предстоит переход квартиры по наследству – а это хлопотная и весьма дорогостоящая процедура. Во-вторых, квартиру после наследования три года нельзя будет продать без существенных потерь (из-за необходимости заплатить налоги). И в-третьих, не исключена вероятность того, что в определенных кругах называют «кидаловом». Реальный случай, известный автору: некая дама приобрела квартиру на имя своего пожилого отца – она полагалась на то, что является единственной дочерью, и других наследников не будет. Однако папенька под конец жизни «взбрыкнул» - женился на женщине заметно моложе себя, которой… правильно, завещал эту злосчастную квартиру. Чем закончилась эта эпопея, стала ли дочь судиться с мачехой (вдовой) – это мне неизвестно.

Поэтому сконцентрируемся на единственно возможном легальном пути сделать квартиру, приобретенную в браке, подлинно «моей» - заключении брачного договора. «Согласно Семейному Кодексу, брачный договор позволяет супругам изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим долевой или раздельной собственности как на все имущество супругов, так и на его отдельные виды», - отмечает Ольга Тихонова.

О различных нюансах брачного договора, пунктах, которые могут и не могут быть включены в него, написано много – не будем повторяться. Обратим внимание лишь на один аспект: документ этот может быть признан недействительным по суду в случае, «если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение» (ст. 44 Семейного Кодекса). И, как говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», примерно 30% брачных договоров оспаривается в суде, и весьма значительная часть этих заявлений об оспаривании удовлетворяется – суды считают, что налицо ущемление прав супругов или детей.

Источник: SOB.ru