Цены стремятся к симметрии

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец сентября 2015 года. Представим, как в Омске распределилось количество предложений квартир по ценовым диапазонам.

Ценовые тенденции

В сентябре продолжилась уже наметившаяся тенденция к снижению цен. Вторичный рынок впервые за последние два года опустился ниже уровня в 47 тысяч рублей за квадратный метр. На первичном рынке за счет сезонных колебаний и роста цен на материалы и услуги, активного снижения цен на наблюдается. Однако, по сравнению с сентябрем 2014 года отмечено снижение средней удельной цена на 0,5% за 1 квадратный метр (см.График 1).
Рынок недвижимости развивается волнообразно. Еженедельно отмечаются колебания как в положительную, так и в отрицательную сторону. В основном это связано с изменением состава объектов – далеко не все объекты публикуются еженедельно. Рассматривая итоги третьего квартала текущего года, можно отметить, что в среднем еженедельный прирост составил 0,1% со знаком плюс для новостроек города и 0,2% со знаком минус для готового жилья.
При этом ежемесячная тенденция, как видно из графика 1, складывается в пользу планомерного снижения средних показателей рынка перешагнув верхнюю пиковую отметку в феврале 2015 года в 49 тысяч 940 рублей, что стало следствием ажиотажного спроса конца 2015 года на фоне изменения общей экономической и политической ситуации и скачка курса валют.
Анализируя более широкий временной диапазон, можно отметить аналогичную тенденцию, наблюдавшуюся на рубеже 2008-2009 годов, можно отметить схожесть ситуаций: после активного роста количества сделок с жильем, отмеченных Росреестром, спустя пару месяцев, цены достигают пика и начинают снижение. При этом рост цен в период 2005-2008 годы был существенно выше, чем в период фазы восстановления рынка 2010-2014 гг., в связи с чем спад цен на рынке также был очень резким и быстрым (достигая 30% от цены «самого дорогого» месяца). Поскольку развитие рынка в 2010-2014 годах было менее стремительным, то ожидать резких падений, скорее всего, не стоит.

График 1
График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м), с сентября 2014 г. по сентябрь 2015 г.

Инфляция растет, цены падают.

По данным Омскстата, индекс потребительских цен за первые восемь месяцев текущего года составил 8,8%. Таким образом, прирост с начала года на рынке недвижимости, очищенный от инфляции, составляет -10,2% для первичного рынка и -4,5% для вторичного рынка. Инфляционная составляющая позволяет исключить из динамики изменения цен влияние тенденции общего удорожания товаров на потребительском рынке. Таким образом, без учета инфляции стоимость цен на рынке на сегодняшний день составляет 38,5 тыс.рублей за 1 кв.м. новостроек и 43,1 тыс. рублей за квадрат вторички.

Количество стабилизировалось.

Количество объявлений в журнале «Недвижимость» по продаже квартир в многоквартирных домах осталось на уровне в 14 тысяч оферт (график 2). Тогда как по сравнению с прошлогодним сентябрем выбор квартир стал на 14% меньше.
События, развивавшиеся на рынке в конце 2014 – начале 2015 года, привели к снижению количества предлагаемых объектов: начиная с октября 2014 года происходило ежемесячное сужение объемов. Далее мы наблюдали на протяжении первого квартала колебания то в большую, то в меньшую сторону. Однако, последние полгода уровень оферт на рынке практически неизменен
По данным Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области количество зарегистрированных прав на жилую недвижимость колеблется в диапазоне 8-12 тыс. записей ежемесячно. Количество зарегистрированных записей об ипотеке также вполне стабильно на уровне 2,5 тысяч ежемесячно, что примерно на четверть ниже прошлогодних показателей.
Количество компаний, работающих на жилищном рынке Омска достигло 352 фирм (график 2). При этом средний оборот одной фирмы-посредника составляет около 40 эксклюзивных предложений.

График 2
Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с сентября 2014 г. по сентября 2015 г.

Кривые цен симметричны

Представим как распределилось количество предложений квартир по вариантам цен (график 3). Сначала отметим общее: гистограммы распределения имеют почти симметричную форму с небольшими колебаниями как на первичном, так и на вторичном рынке. Смещение «шляпы распределения» традиционно происходит в меньшую сторону. Так при рассмотрении всего диапазона цен от 0 до 120 тыс.руб./кв.м. серединные показатели (диапазон наиболее часто встречающихся удельных цен на рынке недвижимости) сместились на 40-45 тыс.руб./кв.м. как на первичном, так и на вторичном рынке. Традиционно смещение на рынке недвижимости происходит в меньшую сторону. При этом первичный рынок имеет более острую форму с резкими скачками, в то время как гистограмма вторичного рынка более пологая.
Рассмотрим кривую новостроек, где видно, что 4% из всего их числа имеет цену за квадрат менее 30 тысяч рублей, и 11% – более 50 тысяч рублей, но такие цены скорее исключение из правил. Часто такая стоимость квадратного метра влечет ряд условий: в случае с низкой ценой это может быть, во-первых, как отложенный на дальний срок момент ввода в эксплуатацию, ведь, как правило, минимальная цена назначается на начальных стадиях строительства. Во-вторых, может быть дополнительные вложения в само строительство на более поздних стадиях. В-третьих, большие затраты на обустройство квартиры до пригодного к использованию состояния, ведь часто дома с доступной стоимостью квартир сдаются без отделки (т.е. не просто без обоев на стенах, а без электропроводки и труб водо- и теплоснабжения, без межкомнатных стен и готового пола). В противоположном случае с максимальной ценой выставляются квартиры более элитных классов качества строительства, или уже сданные в эксплуатацию объекты, с отделкой под ключ от строителей или со сделанным ремонтом от первых владельцев квартиры, или вообще меблированные.
В диапазоне цен 30-40 тысяч рублей находится 41% новостроек г.Омска и 22% вторичной недвижимости.
В ценовом диапазоне 40-50 тысяч рублей за 1 кв.м. жилья расположилось 44% первичного рынка и 45% первичного рынка. Чуть менее половины всего рынка квартир в многоквартирных жилых домах определены рамками диапазона удельной цены (за квадратный метр) от 40 до 50 тысяч рублей.
Более высокий ценовой диапазон 50-60 тыс.руб./кв.м. (выше средних цен на рынке недвижимости, которые по итогам сентября составляют 41 тысячу 870 руб./кв.м. для первичного и 46 тысяч 840 руб./кв.м. для вторичного рынка) представлен на рынке 10 процентами новостроек и 21 процентами вторичного жилья.
Вторичный рынок более активную позицию по сравнению с первичным проявляет в диапазоне от 60 тысяч рублей за квадратный метр – более 8% готового жилья в г.Омске стоит дороже указанного рубежа. При этом на первичном рынке всего 1% таких объектов (в основном это квартиры в строящемся многоквартирном доме по ул.Сенная, 30).
Расположение максимальной доли рынка в диапазоне от 40 тысяч рублей за квадратный метр до полусотни является довольно стабильным показателем на протяжении последних трех лет. При этом первичный рынок за последние год постепенно переместился ощутимой частью из предыдущего десятка (диапазона от 30 до 40 тыс.руб./кв.м.) и закрепился в следующем по величине. При этом, чем ближе друг к другу по горизонтали пиковые показатели гистограммы распределений при симметричном распределении долей в диапазонах, тем ближе средние значения первичного и вторичного рынка.
За последние три года существенно сократился разрыв средних цен между первичным и вторичным рынками. В 2013 года мы отмечали разницу в 8 тысяч 490 рублей, что превышает сегодняшние показатели на 41,4%, ведь в конце сентября 2015 года мы встречаем разницу в 4 тысячи 970 рублей. Во многих регионах России уже сейчас наблюдается обратная картина – качество строящегося жилья и потребность в новых площадях приводят к перевесу цены в сторону новостроек.